Podnájem vzniká jen tam, kde je odvozen od nájmu. Vlastník nemovitosti (město, bytové družstvo nebo fyzická osoba) pronajímá svůj byt nájemníkovi na základě písemné nájemní smlouvy, která zaručuje oběma stranám některá práva a stanovuje jasné závazky. Nájemní vztah mezi majitelem (pronajímatelem) a nájemníkem je chráněn občanským zákoníkem.

Nájemník může byt, který má pronajatý, nebo jeho část (například místnost) přenechat k užívání třetí osobě, pak se jedná o podnájem. I ten musí být smluvně podložen a navíc ho musí písemně odsouhlasit majitel bytu (např. obec), jinak je podnájemní smlouva neplatná! Pokud nájemník přenechá bydlení podnájemníkovi bez tohoto souhlasu, hrubě porušuje svoji nájemní smlouvu a může dostat výpověď z nájmu.

Podnájemní vztah není na rozdíl od nájemního chráněn zákonem, proto je důležité definovat vše v podnájemní smlouvě. Smlouva o podnájmu musí být písemná a vedle pravidel a podmínek užívání bytu nebo místnosti by měla upravovat zejména podmínky skončení podnájmu, zvláště pak možnost dát výpověď. Není-li dohodnuto jinak, platí, že podnájem lze vypovědět z jakéhokoliv důvodu nebo i bez uvedení důvodu a výpovědní lhůta činí tři měsíce. Lhůta přitom počíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi smlouvy. V praxi je však obvyklé sjednávat kratší výpovědní lhůtu. Speciální podmínky, za nichž je možné dát do podnájmu družstevní byt, upravují stanovy příslušného bytového družstva.

Po skončení podnájmu nemá podnájemník právo na zajištění jiného ubytování. Nárok na bytovou náhradu nevzniká ani v případě, kdy by v podnájmu bydlela rodina, byť i s nezletilými dětmi.

Sjednávání nájemní či podnájemní smlouvy na byt, je třeba věnovat náležitou pozornost a nešetřit na kvalitní a kvalifikované právní pomoci. Rozhodně nelze spoléhat na takzvané „zaručené vzory“ či „neprůstřelné smlouvy“ poskytované různými poradci, zprostředkovateli či realitními makléři. Ti takto často označují jednoduché a diletantsky připravené vzory smluv, běžně dostupné zdarma na internetu a za pouhé doplnění jmen a adres do těchto vzorů inkasují nemalé provize.

Pokud si sami nevíte rady, můžete se obrátit na nejbližší občanskou poradnu. V Mostě je to občanská poradna Diakonie ČCE - Střediska sociální pomoci v Mostě, která sídlí v 5. patře mosteckého Business Centra na tř. Budovatelů.